Ingatlanforgalmi értékbecslés

A szakvéleménynek tartalmaznia kell a következőket:

• a megbízó megnevezését;
• az értékelés célját;
• az ingatlan azonosítását, az értékelt jog megnevezését;
• az értékelő feladatának pontos meghatározását;
• az ingatlan hasznosításának módját (tulajdonos által használt, bérbe adott, befektetési céllal tartott);
• a meghatározott piaci értékek alapján a hitelbiztosítéki értékre vonatkozó javaslatot;
• az értékelés készítésének időpontját;
• a szakvélemény feletti rendelkezési jogot;
• a felhasznált adatok forrásainak megjelölését, dokumentálását;
• a helyszíni szemle tényét, időpontját;
• az értékelés készítőjének és az anyag összeállításában részt vevők megnevezését, szakmai megfelelésük igazolását;
• az értékelő hiteles vagy elektronikus aláírását a megállapított érték igazolására;
• az ingatlan ingatlan-nyilvántartás szerinti és természetbeni leírását, az építésügyi hatósági előírások bemutatását, az építési szabályokat és várható változásukat;
• az ingatlan földrajzi környezete, annak demográfiája, gazdasága, az értékelt ingatlan szempontjából fontos egyéb jellemzői leírását;
• az ingatlan gazdasági környezetének ismertetését, amely az ingatlannak az értékelés készítésének időpontjában fennálló használatát, értékét és ezek jövőbeli alakulását határozza meg;
• az ingatlanpiaci környezet bemutatását és tényadatokkal történő jellemzését;
• az ingatlan közvetlen környékének leírását, ideértve az ingatlannak a településhálózaton és településen belüli fekvését, megközelíthetőségét, tömegközlekedési kapcsolatait, infrastrukturális ellátottságát;
• az ingatlan használatának ismertetését, ideértve a múltbeli, a jelenlegi és a jövőbeli használókat és a használat módját, intenzitását, anyagi következményeit;
• a telek leírását, ideértve a telek méretét, alakját, domborzati viszonyait, növényzetét, közműellátottságát, beépítettségét és beépíthetőségét, valamint a telken lévő építmények és létesítmények (tereptárgyak) bemutatását;
• a felépítmények leírását, a távolról közelítve elv alkalmazásával, a primer és a szekunder épületszerkezetek részletes, a vizsgálat mélységének megfelelő jellemzését és állapotleírását;
• az alkalmazott mérőszámok definiálását – az OTÉK fogalom-meghatározásai szerint – az összemérhetőség biztosítására.

1.2 A szakvéleménynek tartalmaznia kell a következő egyéb befolyásoló tényezőket:

• A szakvélemény egy fejezetében fel kell sorolni azokat a feltételezéseket, amelyek mellett az értékelés érvényes.
• Az értékelési szakvéleményben részletesen, követhető és ellenőrizhető módon be kell mutatni az értékelés lépéseit, a számításokat.

1.3 A szakvéleményt mellékletekkel kell alátámasztani. Kötelezően csatolandó mellékletek:

• az ingatlannak a hitelbiztosítéki érték meghatározását megelőző 60 napnál nem régebbi hiteles tulajdoni lap másolata vagy az erről készített másolat;
• azok a szerződések és egyéb iratok, amelyek lényegesek az ingatlan jogi helyzetének megértéséhez, bizonyításához, ideértve a terhekre vonatkozó iratokat is;
• eredeti földhivatali térképmásolat és szabályozási tervkivonat, ha ezek az ingatlan egyértelmű beazonosításához, illetve értékmegállapításához szükségesek;
• az ingatlan jellemző műszaki rajzai
• az ingatlant bemutató külső és belső fotók.

2. Alkalmazható eljárások lakossági megrendeléseknél

2.1 Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés

A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik.

2.2 Hozamszámításon alapuló értékelési módszer

A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke.

2.3 Költségalapú módszer

A költségalapú értékmegközelítés lényege, hogy az ingatlan újra-előállítási költségéből le kell vonni az idő múlása miatti avulást, majd ehhez kell hozzáadni a felépítményekhez tartozó földterület értékét. Ez a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat. Építés alatt lévő létesítménynél, károsodott létesítménynél, takart műtárgynál, valamint olyan esetekben alkalmazható, ha más módszer nem áll rendelkezésre.